杭州人对楼市其实还很乐观
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
01
杭州两个红盘出现了40%多的中签率，许多人就在说——“这下真凉透了”。
这话怎么说呢，相比上半年甚至几个月前，当然热度低了。但对比全国其它大城市，哪里叫凉，仍然是热得发烫好么？
什么叫真的凉透了？我举几个例子。
中西部某大城市，40%在建楼盘面临烂尾。东部某地级市，有央企大盘一年只卖出7套房子。东部某省会城市，今年前九月商品房销售额刚过100亿（杭州去年卖了6000亿）。
对比杭州，无论限价5万多还是六七万的豪宅，动辄上千人报名。
这又不是摇号初年，打新套利的游戏都玩了4年了，身边只要坚持在摇号的，80%以上或多或少都摇到了红盘或粉盘。
急需改善的富人中产当然还有，但真有这么多吗？很难相信，一个热门板块，还随时能找到几千个手握千万、住得很差且仍有自己名下房票的家庭。
比如在申花，你那么缺好房子住，前两年有一阵古翠隐秀和九龙仓随到随买，为什么不买啊？
究其实还是投资客多，大家乐观情绪还在。
02
不要说大热门的K11、IFC和奥体、申花，就连倒挂不明确的钱二，投资客也不会少。
上次我参观钱二某170方样板房时，旁边一位女士就在说：得房率没我之前买的亚运村170方高啊！你觉得她是想自住还是投资？
而来咨询我钱二另一江景盘的粉丝，也几乎全是想“保值”的。
他们现在都已经住着好房子，手上刚好还有一张含金量不高的老人票或刚成年子女票，区别无非是想交付就卖，还是准备长期持有。
倒是我一朋友，真想摇一套江景房给儿子住（卖掉一套奥体小户型置换），结果只摇到800多号。
想住的没摇到，不想住的又多囤一套。
这些还在囤房的“楼市乐观派”都是哪些人呢？我觉得我的邻居群是一个典型代表。
他们住着体面的市中心次新盘，大多年纪40岁上下，手上往往还有1-2套学区老破小，外加2-3套摇来的红盘，有的已成功套现，大部分还未交付。其中必有1-2套是代持或拼多多。
有些人是确实资金实力强，但也有些杠杆上得很凶，多的已负债2000万。
4年摇下来，他们手上只剩下一些低质量房票。但现在各大红盘几乎都不用拼社保，他们又蠢蠢欲动，想“抄底”再收一套红盘。
归纳下来，他们的思路基本是一致的：
即第一步，先摇到或买到自己想要的红盘。
第二步，摇到后马上降个一二十万，卖掉手上另一套房子，套出购房资金。
第三步，赌两三年交付时，楼市已进入下一个繁荣周期。万一到时行情还不见起色，那么降点价卖掉，无非是赚多赚少而已。
03
要说他们的逻辑，也没什么明显BUG。核心城市的核心资产，又有限价，安全垫厚得很啊！
这是中国人用过去十年经验塑造的坚定信仰。
“我奥体的盘是4万7买来的，申花5万4，算上按揭利息，要是到时连这个价都卖不到，我直播倒立洗头。”一个朋友跟我说。
当然，这两个地方亏本的概率确实很小。但没有什么资产的信仰是坚不可摧的，倒是真的。
比如一向“永远涨”的上海市中心大平层豪宅，近期突然大量低价抛盘，有些号称上半年卖6000万，现在只要3600万。
再比如中国最坚挺的股票茅台，已从去年初2627点跌到现在的1360点，直接腰斩！
我一个股票老手的朋友，总跟我说：如果你不知道买哪支股票，就每年买点茅台好了，比买房子还稳。现在想想，还好我执行力差。
两三年后的事先不论，目前还在囤房的“乐观派”，可能低估了某些现实的困难。
当下的经济环境甚至整个国际局势，是最近20年来最复杂的。再用以往的经验去衡量市场，容易出错。
一个典型的例子是，对于二手房，几乎以前每一个可以被视作反弹的窗口期，如今都弹不起来。
你当然可以归咎为新房的汹涌，那么下降的购买力、关闭的沿街店铺，以及一纸纸裁员通知书，这些要不要考虑呢？
现在的二手房，可能并非比你邻居挂低一二十万就卖得出去。而是整个板块，基本找不到几个意向客户，不降个上百万都没人看。
我有个认识的人，摇到滨萃悦府后面的号子，马上卖房套首付，却发现根本卖不掉，最后还是弃号了。
04
过去几年，我们在调控大手下激情折冲，以致于忘了什么才是楼市的“常温”。
正常状态的楼市，新房是可随行就市定价的。
楼盘一次开盘是不必当天卖完的，蓄客房源比达到2：1就是合格的，一个楼盘花1-2年才清盘也很正常。
如今杭州申花、钱二、云城、勾庄等板块普遍15%—40%的中签率，放在五年前，绝对都是楼市火爆的最明显信号，要担心过热才对。
那为什么整个杭州地产业界，对“真要凉透了”的担忧会如此之深呢？
一方面，新房供应越来越急，杭州限购却没有丝毫实质性放松。房票和购买力不停消耗，而无新鲜血液补充，难以为继。
更本质的问题是，目前红盘的低中签率，就是来源于它的低中签率。
这句话有点拗口。也就是说，一些红盘之所以中签率低，不一定是因为板块基本面有多好，或是一二手倒挂还有多稳（每周都在缩小）。
而是之前中签率一直很低，确保很多自住客摇不到新房，不得不转向二手市场。
二手接盘力的存在，让许多投资客看到有利可图，积极登记摇号，从而又持续压低了中签率，形成自我循环，就像一只贪吃蛇。
这个严密的循环，只要出现一两次意外（中签率超50%），让自住客应买尽买，就会迅速土崩瓦解。这个变化非常极端：上个月还一房难求，这个月就能开起分销。
个中的残酷，开发商最感同身受。但许多购房者未必那么敏感，还是按之前的惯性买房。
过去5年杭州持续牛市，他们骨子里还是乐观的。
05
对于还在囤房的“楼市乐观派”，很难说对或错，每个人的资产配置情况是不一样的。
政府卖地节奏如何，限购是否开闸，也都有未知数。
那些资金雄厚、负债率低，还有自有房票者，如做好长持打算，仍然有机会。但现金流一般者，就不要再盲目加大杠杆，搞什么代持、拼多多了。
全球经济形势如此凶险，一定要给自己留有足够多的现金“冗余”。
至少可以肯定，接下来两三年，从杭州到整个中国，房子的流动性都很差，绝对不是你想变现就能随时变现的。
从另一个角度看，如果没这些还在囤房的人压低中签率，一些次新红盘已出不了货了。
相当于说，上一波投资客要感谢这一波投资客，让他们还有机会获利套现，而不至于马上踩踏崩盘。
而这一波投资客主动接下风险，把出货压力留给两三年后的自己。
这是什么样的雷锋精神啊？
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 悦望名邸 | 21900 | 板块：富阳东洲 房源：42套 户型：95㎡ 登记方式：无房无贷冻资80万，其他200万 登记日期：10.29-10.31 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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